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🏘️ Rentabilite locative

Calculez le rendement de votre investissement immobilier.

Achat
Revenus
Charges annuelles
Credit (optionnel)

Comprendre les rendements

Rendement brut = loyers annuels / prix total. Rendement net = (loyers - charges) / prix total. Un rendement brut au-dessus de 7% est excellent, entre 5-7% c'est bon, en dessous de 5% c'est moyen. Le cashflow est la difference entre le loyer percu et toutes les depenses mensuelles (credit + charges).

Calculer la rentabilité locative d'un bien

Rendement brut, net, net-net : les trois niveaux à connaître avant d'investir.

1. Les trois niveaux de rentabilité

  • Rendement brut : (loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Simple mais optimiste.
  • Rendement net : on déduit les charges (taxe foncière, charges non récupérables, gestion, assurance, entretien).
  • Rendement net-net : on intègre en plus la fiscalité (impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux).

Seul le net-net reflète ce que vous gagnez réellement.

2. Les charges à ne pas oublier

Un calcul réaliste intègre tous les coûts : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion (6 à 8 % si agence), provision pour travaux et vacance locative. Une rentabilité brute de 7 % peut tomber à 4 % net une fois ces postes déduits. Ne jamais investir sur le seul rendement brut affiché dans une annonce.

3. Au-delà du rendement : cash-flow et plus-value

Le rendement n'est qu'une facette. Le cash-flow (loyer moins mensualité de crédit et charges) détermine si l'opération s'autofinance ou ponctionne votre budget. La plus-value potentielle à la revente compte aussi. Pour modéliser le financement, utilisez notre calculateur de prêt ; pour la fiscalité, notre simulateur d'impôt.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Cela dépend du marché et du risque. En zone tendue, un rendement brut de 3 à 4 % est courant (avec espoir de plus-value) ; ailleurs, on vise 6 à 10 % brut mais avec plus de vacance et de gestion. Regardez toujours le net, pas le brut.

Quelle différence entre rendement brut et net ?

Le brut ne tient compte que du loyer et du prix d'achat. Le net déduit toutes les charges réelles. L'écart est souvent de 2 à 3 points : un bien à 7 % brut peut n'offrir que 4 % net.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui, pour être réaliste. Les frais d'acquisition (environ 7-8 % dans l'ancien) augmentent le coût total de l'investissement et donc réduisent le rendement effectif. Intégrez-les au prix de revient.

Mes chiffres sont-ils enregistrés ?

Non, le calcul se fait localement dans votre navigateur.

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