Crédit immobilier : mensualité, coût total, TAEG — lire une offre de prêt

7 min de lecture · Publié le 7 septembre 2026

Une offre de prêt immobilier, c'est une trentaine de pages dont trois chiffres décident de tout : la mensualité, le TAEG et le coût total du crédit. La plupart des emprunteurs ne regardent que le « taux nominal » que la banque met en avant — qui est précisément le chiffre le moins complet des trois. Voici comment ces montants se calculent, ce qu'ils cachent, et où se joue la vraie négociation.

La mensualité : une formule, trois leviers

Pour un prêt amortissable classique à taux fixe, la mensualité (hors assurance) se calcule ainsi : M = C × (t/12) / (1 − (1 + t/12)⁻ⁿ), où C est le capital, t le taux nominal annuel et n le nombre de mois. Exemple de référence : 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % → 1 159,92 € par mois hors assurance, soit 278 381 € remboursés au total — 78 381 € d'intérêts.

Les trois leviers, et leur poids réel sur cet exemple :

• La durée : le même prêt sur 25 ans tombe à ~1 001 € par mois... mais coûte ~100 380 € d'intérêts (+22 000 €). Allonger soulage le budget mensuel et renchérit le projet ;
• Le taux : à 3,0 % au lieu de 3,5 %, la mensualité passe à ~1 109 € et les intérêts totaux à ~66 200 € — 0,5 point = ~12 000 € sur 20 ans. C'est l'ordre de grandeur qu'un bon dossier ou un courtier peut gagner ;
• Le capital : chaque 10 000 € d'apport supplémentaire économise ~3 900 € d'intérêts sur 20 ans à 3,5 % — et améliore souvent le taux obtenu.

Le TAEG : le seul chiffre qui permette de comparer

Le taux nominal ne couvre que les intérêts. Le TAEG (taux annuel effectif global) agrège tout ce que le crédit vous coûte réellement : intérêts, assurance emprunteur obligatoire, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution), éventuels frais de courtage. C'est le chiffre légalement encadré (il doit rester sous le taux d'usure) et le seul qui permette de comparer deux offres — une banque au taux nominal alléchant peut se rattraper sur l'assurance et les frais.

Sur notre exemple, avec une assurance à 0,30 % du capital initial et 2 500 € de frais divers, le crédit « à 3,5 % » ressort à un TAEG d'environ 4,1 % — et l'assurance seule ajoute 50 € par mois, soit 12 000 € sur la durée. D'où la section suivante.

L'assurance emprunteur : le deuxième prix du crédit

C'est le poste le plus négociable de toute l'offre. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, y compris en cours de prêt — la banque ne peut refuser qu'en cas de garanties non équivalentes. Les écarts entre le contrat groupe de la banque et une délégation d'assurance vont couramment du simple au double, surtout pour les profils jeunes et en bonne santé. Sur 20 ans, l'économie se chiffre en milliers, parfois en dizaines de milliers d'euros pour un couple.

Le réflexe : comparez le coût total de l'assurance en euros (il figure obligatoirement dans l'offre), pas le taux — les assiettes diffèrent (capital initial vs capital restant dû) et rendent les taux trompeurs.

Ce que l'offre ne met pas en avant (et qu'il faut lire)

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû (le plus faible des deux), souvent négociables à zéro avant la signature — précieux si vous pensez revendre avant le terme. Notre article sur le remboursement anticipé détaille quand ça vaut le coup ;
• La modularité : possibilité de moduler les mensualités ou de les suspendre temporairement — utile pour un indépendant aux revenus variables ;
• La garantie : caution mutualiste (partiellement restituable en fin de prêt) vs hypothèque (frais de mainlevée en cas de revente anticipée) ;
• La domiciliation des revenus : elle ne peut plus être exigée sans contrepartie explicite — vérifiez ce qu'on vous « offre » en échange.

FAQ

Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?

Le taux nominal ne rémunère que le prêt lui-même ; le TAEG ajoute l'assurance obligatoire, les frais de dossier, de garantie et de courtage. Seul le TAEG permet de comparer deux offres — et c'est lui que la loi encadre.

Comment est calculé le tableau d'amortissement ?

Chaque mensualité contient des intérêts (capital restant dû × taux/12) et du capital (le reste). Au début, la part d'intérêts domine ; elle décroît à mesure que le capital se rembourse. C'est pourquoi un remboursement anticipé rapporte d'autant plus qu'il est précoce.

Puis-je vraiment changer d'assurance emprunteur en cours de prêt ?

Oui, à tout moment et sans frais (loi Lemoine), à garanties équivalentes. La banque a 10 jours ouvrés pour répondre et doit motiver tout refus. C'est l'économie la plus accessible d'un crédit en cours.

Votre calculateur remplace-t-il une simulation bancaire ?

Il donne la mensualité exacte hors assurance et le coût total des intérêts — la mécanique financière est la même que celle des banques. L'offre réelle ajoutera assurance, frais et conditions de votre dossier : utilisez le calculateur pour cadrer votre budget, la banque ou le courtier pour l'offre ferme.

Sources : service-public.gouv.fr (crédit immobilier, TAEG, assurance emprunteur), loi Lemoine du 28 février 2022, Banque de France (taux d'usure), HCSF (norme d'endettement). Dernière vérification : juillet 2026.